Alicante, 11-09-2024.
- La construcción de vivienda debería, al menos, duplicarse para cubrir la demanda
- Los hogares seguirán creciendo más deprisa que la vivienda en los próximos años
- La bajada de tipos de interés y la falta de mano de obra pueden agravar el desajuste
El mercado inmobiliario español ha entrado en una fase sin parangón en la historia reciente. En las últimas décadas, no se había observado un desajuste tan grande entre la creación de hogares y la terminación de nuevas viviendas. El desajuste es tal, que un alto miembro del Banco de España ha admitido que nos encontramos ante una situación inédita (haciendo referencia al desajuste entre nuevos hogares y nuevas viviendas) en el mercado inmobiliario español. Este desequilibrio está llevando a que los precios de los inmuebles suban con gran intensidad (pese a que los precios llevan ya subiendo 10 años), a una velocidad superior a la de los salarios (algo que ya sucedía antes), dificultando la accesibilidad a la vivienda en las zonas más demandadas. La situación es ya de por sí compleja y parece no tener remedio a corto plazo, puesto que las casas no ‘brotan’ de la noche a la mañana como las setas. Pero lo que es peor, no parece haber una solución creíble tampoco en el medio plazo. Aunque la construcción de nueva vivienda parece estar repuntando, no lo hace (ni parece que lo vaya a hacer) al ritmo necesario para cubrir siquiera la nueva creación de hogares (no hablemos ya de la demanda real de vivienda). Se lleva hablando tiempo fenómenos como la ‘Gran Dimisión’, la ‘Gran Rotación’ o la ‘Gran Jubilación’… quizá ha llegado el momento de empezar a hablar del ‘Gran Desajuste Inmobiliario’.
La vivienda acumula más de diez años de subidas de precios ininterrumpidas. Además, este auge de los precios ha acelerado en los últimos trimestres, lo que deja entrever que la tendencia aún podría tener recorrido. El último dato muestra que el precio de los inmuebles subió un 7,8% interanual en el último trimestre. ¿Qué está pasando en la vivienda? ¿Por qué si suben tanto los precios no se construyen más inmuebles o se concede más crédito para nuevas planificaciones? Para comprenderlo resulta útil echar un vistazo al pasado más reciente donde se encuentran muchas de las respuestas.
El mercado inmobiliario español ha sufrido un ‘efecto péndulo’ que no ha hecho ningún favor a la economía. La burbuja engendrada entre 1999 y 2007, alimentada por un exceso de crédito y una demanda insaciable por la vivienda, desembocó en una crisis que azotó a España con mucha mayor fuerza que al resto de Europa. Desde entonces, la construcción y el inmobiliario no han llegado a recuperarse. El miedo a repetir los errores del pasado y unas regulaciones más estrictas (concesión de crédito a promotores, por ejemplo) han llevado al inmobiliario a la situación opuesta de entonces: de levantar viviendas como churros, a no cubrir ni el crecimiento de los hogares. Un nuevo trabajo realizado por Aniceto Zaragoza y Ramón Ibáñez, y publicado por Funcas, explica a la perfección lo acontecido entonces, lo que está sucediendo ahora y lo que puede venir en el futuro.
“Si nos remontamos al boom inmobiliario que se vivió en España en la primera década del presente siglo coincidiremos que desde el año 2000 se atravesó un período con un crecimiento muy intenso en la construcción de viviendas; fase que se había iniciado unos años antes, y que condujo a que en los años 2007 y 2008 se terminaran más de 600.000 viviendas nuevas. Como resultado, a lo largo de esta década se terminaron más de 4,7 millones de viviendas nuevas, cifra que superaba ampliamente los niveles alcanzados en décadas anteriores (recordemos que en la década de los años noventa el número de viviendas nuevas construidas se situó aproximadamente en la mitad de la señalada)”, señalan estos expertos en el documento publicado por Funcas y titulado ‘Previsiones sobre la demanda de vivienda residencial en España para los próximos años’.
“Es necesario recordar que en este período también se produjo un crecimiento muy relevante de nuevos hogares que, durante ciertos momentos, equilibraron la oferta, si bien no llegaron a alcanzar el volumen total de viviendas puestas en el mercado”, comenta Zaragoza e Ibáñez. Sin embargo, en 2007 estalla la crisis de las hipotecas subprime en EEUU. Los inversores de todo el mundo reducen su aversión al riesgo de forma dramática (risk-off) y los países que habían vivido por encima de sus posibilidades (con déficits crónicos por cuenta corriente) ven cómo se seca su financiación externa, viendo reducido su nivel de vida y su producción casi de golpe y porrazo. Esto quiere decir que todo el crédito que llegaba desde el extranjero a España y que era usado para conceder hipotecas se ‘secó’.
El crédito hipotecario se detiene, la demanda de vivienda se desploma, baja la marea y, entonces, se puede ver cómo los bancos españoles (sobre todo las cajas de ahorro) iban desnudos. Miles de millones de crédito concedido a promotores inmobiliarios, que de repente no pueden vender sus viviendas ni finalizarlas en muchos casos, se convierte en crédito moroso. Los bancos se quedan con cientos de miles de viviendas vacías (cuyo valor de mercado es mucho más bajo que el de hace unos meses) y una lección aprendida (¡cuidado con el préstamo a promotores!).
Hoy, junto a una larga serie de factores (escasa inversión pública en vivienda, elevada complejidad jurídica, incertidumbre regulatoria…), el crédito sigue siendo parte del problema, pero por lo contario (no hay casi crédito promotor). Igual que en el periodo previo a 2008 se concedió un exceso de préstamos a promotores, hoy los bancos se lo piensan mucho por cuestiones regulatorias y por el miedo a repetir los errores del pasado. Desde BBVA Research creen que el incremento de la oferta inmobiliaria necesita casi de forma obligatoria un crecimiento del crédito a la promoción. “La financiación bancaria (para estos proyectos) se ha reducido sobre el 80% respecto al máximo alcanzado en 2008. Desde el Gobierno se están tomando medidas, como la línea ICO-Vivienda. Es necesario el desarrollo de un marco que permita este impulso, sin que eso signifique una excesiva toma de riesgos”, recomiendan desde BBVA Research.
Sin crédito y con la economía casi destruida, “la construcción de vivienda se desplomó de manera abrupta, dándose la circunstancia de que a lo largo de la década de 2010 el número de viviendas terminadas se sitúa en promedio en 75.000 viviendas por año, siendo incluso inferior a 45.000 en alguno de los años de dicho periodo. Del mismo modo, la creación de hogares también se reduce de forma significativa, pero en menor proporción, lo que permitió ir absorbiendo parte del stock que se acumuló en la década anterior, reduciéndose en casi 250.000 unidades a lo largo de esos años, de manera que el Ministerio de Transportes evaluó que en 2020 existía un parque de viviendas nuevas sin vender en el entorno de las 455.000 unidades”, señala el documento de Funcas.
Se gesta el gran desajuste inmobiliario
En 2013-2014, la economía de España comienza a recuperarse, el desempleo se reduce poco a poco y el PIB crece año tras año, mientras que el precio de la vivienda vuelve a retomar la senda ascendente. Sin embargo, hasta el año 2016 no se produce un inicio de recuperación y crecimiento en el número de viviendas terminadas, mientras que la creación de hogares empieza a ser notablemente más intensa. Aunque en España hay millones de viviendas vacías, la mayoría se encuentran en zonas donde no hay demanda (fuera de las grandes ciudades y lejos de los grandes centros económicos). En este momento comienza a gestarse el gran desajuste.
Dicha tendencia se ha agudizado sobremanera en los últimos años. Entre 2019 y 2023, el número de hogares ha aumentado en más de 900.000 unidades, mientras que el número de viviendas terminadas en este período fue de 430.000. “Cabría pensar que la diferencia (más de 450.000 unidades) debería haber quedado absorbido por el stock de viviendas nuevas existente, sin embargo, este se ha reducido de forma poco significativa, según las cifras calculadas por el Ministerio de Transportes”, aseguran Zaragoza e Ibáñez.
El informe anual publicado por el Banco de España este verano daba en la clave a la hora de explicar esta paradoja: por qué en España hay ‘escasez’ de vivienda cuando existen más de 3 millones de inmuebles vacíos. El documento explica que, a priori, la capacidad para aumentar la oferta de vivienda mediante la movilización de viviendas vacías sería relativamente limitada, ya que buena parte de las mismas se concentran en las zonas con menor dinamismo demográfico.
Por ejemplo, entre los municipios con menos de 10.000 habitantes, donde reside cerca del 20% de la población, se localizan el 45% de las viviendas vacías. Al mismo tiempo, en las ciudades con más de 250.000 habitantes, las viviendas vacías representan el 7,5% de su parque total de viviendas —y el 10,5% del stock nacional de viviendas vacías—, lo que equivaldría a unas 400.000 unidades. Si bien la movilización de estas viviendas podría contribuir a aumentar la oferta, entre ellas existe una proporción importante que se encuentran en mal estado, con pobre accesibilidad o con muy baja eficiencia energética, por lo que su movilización exigiría, con carácter previo, una rehabilitación, informe anual del BdE. Muchas viviendas que nadie quiere.
De modo que la oferta real es muy inferior a lo que dicen las estadísticas y dado que el crecimiento de los hogares sigue siendo intenso ante la llegada de una mayor población extranjera y una creciente proporción de núcleos familiares conformados por una persona, se está tensionando sobremanera este mercado. A ello habría que sumarle ahora la reciente caída de los tipos de interés (una tendencia que va a continuar), lo que podría estimular aún más si cabe la demanda de vivienda. No parece descabellado de hablar de una situación sin parangón en la historia reciente del mercado inmobiliario español. Además, en el horizonte más cercano no se atisba una solución rápida y loable. De modo que lo peor podría estar por llegar.
Así, Ángel Gavilán, Director General de Economía y Estadística del Banco de España, comentaba en una conferencia reciente que el número de nuevas viviendas terminadas se ha estabilizado en torno a las 90.000 unidades anuales (frente a unas 650.000 anuales en el promedio del período 2006-2008). “Esta cuantía está significativamente por debajo de la creación neta de hogares en 2022 y 2023, un hecho inédito en la historia del mercado inmobiliario español. El diferencial acumulado en 2022 y 2023 entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva alcanza unas 375.000 unidades. Además, en 2024 y 2025, las proyecciones de creación neta de hogares, junto con el volumen de viviendas actualmente iniciadas que se terminarán en este período, implicarían un déficit adicional superior a las 225.000 viviendas”, aseguraba Ángel Gavilán.
La situación es inédita porque nunca antes en la historia reciente ha coincidido un crecimiento de los hogares tan grande con una producción de vivienda tan baja. Durante la década de los 90 se construía el doble que hoy, mientras que los años de la dictadura se habla de hasta la finalización de más de 300.000 viviendas por año para absorber la demanda de la generación del baby boom. Aunque durante todos esos años los niveles de ingresos y otros indicadores económicos eran muy inferiores a los de la actualidad, la vivienda era un bien más asequible. Ahora, es cierto que el PIB per cápita es mucho más elevado y el precio relativo de muchos bienes se ha reducido gracias al incremento de la productividad y al comercio internacional, pero la asequibilidad de la vivienda en problema creciente.
La crisis de la vivienda podría agudizarse en los próximos años. La demanda de inmuebles sigue siendo sólida y está muy concentrada en regiones como Madrid y provincias como Barcelona, Valencia o Málaga. Mientras que la llegada de extranjeros también está aumentando más de lo esperado y los hogares unipersonales también muestran una tendencia ascendente. Hace décadas vivían cuatro personas donde hoy vive una. Esto también está generando un aumento de los hogares no previsto.
Desde CaxiaBank Research apuntan que todo ello ha llevado a una reciente actualización de las proyecciones de población y de hogares por parte del INE para los próximos 25 años. Esta actualización “pone de manifiesto que las necesidades habitacionales del país serán mayores de lo estimado anteriormente. Por un lado, se estima ahora una creación neta de unos 330.000 hogares anuales en el periodo 2024-2028, cuando las anteriores proyecciones contemplaban la creación de unos 215.000 hogares en ese mismo periodo. Por el otro lado, el tamaño medio de los hogares seguirá reduciéndose en los próximos años, incluso con más fuerza que en las anteriores proyecciones. La combinación de hogares más pequeños y una población creciente implica mayores necesidades de vivienda a medio plazo”, señala Pedro Álvarez Ondina, economista de CaixaBank Research.
No solo eso, “en los próximos trimestres prevemos que el descenso de los tipos de interés y el desajuste oferta-demanda seguirán apoyando el crecimiento del precio de la vivienda. Como resultado de todo ello, hemos aumentado la previsión: ahora esperamos que el precio de la vivienda (INE) crezca un 5% en 2024 (3,5% estimado anteriormente) y un 2,8% en 2025 (2,5% anterior)”, asegura Ondina. Según los expertos de CaixaBank Research aún hay margen para que la vivienda sigua subiendo de precio, puesto que en términos reales (descontando la inflación), la vivienda aún está lejos de los máximos vistos en 2007, un 27% por debajo concretamente, respecto al tercer trimestre de 2007, comenta Pedro Álvarez Ondina, economista de CaixaBank Research.
Es cierto que la caída de los tipos de interés no solo afecta a la demanda (más compradores que pueden permitirse una hipoteca), sino que también debería afectar a la oferta, reduciendo el coste del crédito a promotores que quieren construir. Sin embargo, además de las reticencias que muestran los bancos hoy para conceder este tipo de créditos, los agentes del mundo de la construcción se enfrentan a otras muchas limitaciones que impedirán que la oferta se adecúe a la demanda en el corto plazo. Por un lado, resulta evidente que existe una escasez de mano de obra en el sector que genera un cuello de botella y pronto comenzará a incrementar los costes (los salarios del sector suben con intensidad).
Además, desde BBVA Research recuerdan que la ‘burocracia’ y los trámites para construir se eternizan en muchos casos: los plazos para llevar a cabo cualquier paso de un proceso urbanístico son muy largos porque requiere la actuación de muchos actores y la elaboración y aprobación de multitud informes. Además, las diferencias entre administraciones (comunidades autónomas y ayuntamientos, principalmente) pueden dar lugar a retrasos no deseados en los procesos, sentencian desde el departamento de investigación del banco español. El Gobierno ha dado algunos pasos para mejorar esta situación, pero por ahora parece insuficiente para poner fin al gran desajuste inmobiliario.
Aunque se prevé que el ritmo de crecimiento de los hogares se modere en los próximos años, esta moderación no será ni lineal ni equilibrado a nivel nacional. Regiones como Madrid, Baleares o Cataluña van a mantener un crecimiento de los hogares superior a la media de España en la proyección que va hasta 2037. Precisamente, la Comunidad de Madrid, Baleares o la provincia de Barcelona ya presentan los precios más elevados a nivel nacional (junto a San Sebastián). Aunque es cierto que estas provincias concentran la mayor cantidad de viviendas en construcción, la creación de nuevas viviendas se queda muy lejos de las necesidades. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid se están levantando 18.895 viviendas cuando se espera un aumento de casi 60.000 hogares este año.
Este desajuste podría seguir dificultando el acceso a la vivienda en estas zonas que ya de por sí con relativamente caras. El esfuerzo de los hogares medianos que no son propietarios superaba los 10 años (diez años de renta para poder comprar una vivienda) en el caso de una adquisición de un inmueble en los centros urbanos de Islas Baleares, la Comunidad de Madrid y Cataluña, frente a los 6 años de esfuerzo para una compra en los centros de las áreas urbanas de Aragón, La Rioja, Castilla-La Mancha y la Región de Murcia, según datos del Banco de España.
De este modo, la conclusión a la que llegan los expertos Zaragoza e Ibáñez es la siguiente: “En primer lugar, los niveles actuales de construcción de vivienda nueva, en torno a 100.000 viviendas por año, son claramente insuficientes para cubrir la actual demanda existente. Probablemente, esta cifra debería duplicarse, e incluso más, para absorber la demanda actual. En segundo lugar, la evolución prevista de la población en España y, concretamente, la creación de nuevos hogares para los próximos cinco años, determinan que las necesidades de vivienda nueva seguirán siendo muy elevadas, podría cuantificarse en un intervalo entre 175.000 -200.000 unidades por año”. El gran desajuste inmobiliario ha comenzado.
Fuente; eleconomista.es